Viimeaikaisessa taloyhtiöitä koskevassa oikeuskäytännössä on puitu mm. urakkasopimuksen syntymiseen, osakkaiden yhdenvertaisuuteen sekä askeläänihaittaan liittyviä riitoja.
KKO 2024:15
Urakkasopimuksen syntymiseen liittyen saatiin helmikuussa korkeimman oikeuden linjaus urakkasopimuksen syntymisen edellytyksistä. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden päätöksen ja katsoi, ettei rakennusyhtiö ollut pystynyt osoittamaan sitovan urakkasopimuksen syntyneen rakennusyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välille. Hanke jäi toteutumatta, koska taloyhtiö ei saanut rahoitusta järjestymään, ja tämän seurauksena rakennusyhtiö vaati taloyhtiöltä korvauksia toteutumatta jääneestä urakasta.
Tapauksessa taloyhtiö ja rakennusyhtiö olivat neuvotelleet yli kahden miljoonan euron linjasaneerausurakasta, josta rakennusyhtiö oli tehnyt urakkatarjouksen. Yhtiökokous oli päättänyt myöntää hallitukselle valtuudet tehdä urakkasopimus ja taloyhtiön rakennuttajakonsultin projekti-insinööri oli kokouksen jälkeen ilmoittanut rakennusyhtiön edustajalle, että saneeraus oli päätetty toteuttaa. Korkeimman oikeuden mukaan nämä seikat eivät olleet vielä voineet johtaa urakkasopimuksen syntymiseen.
Olennaiseksi kysymykseksi muodostui se, oliko rakennusyhtiön edustajan ja asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan välinen puhelinkeskustelu, josta oli oikeudessa esitetty osittain ristiriitaista näyttöä, johtanut urakkasopimuksen syntymiseen. Rakennusyhtiön edustajan mukaan hallituksen puheenjohtaja oli puhelinkeskustelussa mm. ilmoittanut, että hanke voidaan yhtiökokouksen päätöksen jälkeen laittaa tosissaan käyntiin, kun taas hallituksen puheenjohtajan mukaan hän ei ollut hyväksynyt asunto-osakeyhtiön puolesta tarjousta linjasaneerauksesta. Korkein oikeus katsoi, ettei urakkasopimuksen syntyminen ole edellyttänyt erityistä määrämuotoa kuten esimerkiksi allekirjoitettua kirjallista urakkasopimusta, ja että hallituksen puheenjohtajalla olisi ollut kelpoisuus tehdä sopimus asunto-osakeyhtiön puolesta. Toisin kuin hovioikeus, korkein oikeus päätyi kuitenkin siihen, ettei tapauksessa esitetyn näytön perusteella voinut päätellä hallituksen puheenjohtajan tehneen puhelinkeskustelussa urakkasopimusta asunto-osakeyhtiön puolesta.
Helsingin HO 26.2.2024 nro 274 (vailla lainvoimaa)
Tapauksessa käsiteltiin taloyhtiön yhtiökokouksen päätöksiä yhtiön rakennusoikeuden myymisestä ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, joiden myötä merenrannalla sijaitsevan viisi huoneistoa käsittävän rivitaloyhtiön toiseen päätyyn oli tarkoitus toteuttaa lisärakennushanke. Päätyhuoneiston osakkaat vastustivat hanketta ja nostivat yhtiökokouspäätöksistä moitekanteen. He pitivät päätöksiä osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisina ja siten pätemättöminä, koska he eivät olleet antaneet päätöksille suostumustaan.
Asiassa oli riidatonta, että lisärakentamishanke vaikuttaisi toteutuessaan päätyhuoneiston osakkeiden arvoon laskevasti, ja että arvon aleneminen tapahtuisi ainoastaan päätyhuoneiston osakkeille, ei muiden huoneistojen osakkeille. Hovioikeus katsoi, että tilanne, jossa kauppahinnasta hyötyvät kaikki osakkaat, mutta haitat kohdistuvat ainoastaan yhden huoneiston osakkaisiin, on haittaa kärsivän kannalta lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Loukkauksen ei voitu hovioikeuden mukaan katsoa poistuvan myöskään pelkästään sillä perustella, että hankkeen kokonaisvaikutus olisi myös haittaa kärsivän kannalta taloudellisesti arvioituna positiivinen. Hovioikeus ei myöskään pitänyt mm. merinäköalaan, yksityisyyteen ja luonnonvalon määrään toteutuessaan vaikuttavan lisärakennushankkeen haittojen merkitystä vähäisinä.
Taloyhtiö yritti ratkaista tilannetta myös tekemällä jälkikäteen yhtiökokouspäätöksen siitä, että päätyhuoneiston osakkaille maksettaisiin suurempi osuus rakennusoikeuden myynnistä saatavasta hinnasta ja siten kompensoitaisiin päätyhuoneiston osakkaille aiheutuvaa haittaa. Päätyhuoneiston osakkaat eivät hyväksyneet tätäkään päätöstä. Hovioikeus katsoi, ettei yhdenvertaisuuden loukkausta voida ohittaa taloyhtiön yksipuolisesti määrittämällä hyvityksellä. Osakkaan suostumuksen tarpeen ohittaminen taloudellisella kompensaatiolla ei siten ollut hovioikeuden mukaan hyväksyttävää. Yhtiökokouksen päätökset yhtiön rakennusoikeuden myymisestä ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta olivat siten pätemättömiä.
Helsingin HO 21.3.2024 nro 426 (vailla lainvoimaa)
Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus päätyi hylkäämään taloyhtiön osakkaan kanteen askeläänihaitan korjaamista koskevassa asiassa. Kanteen nostanut osakas väitti huoneistonsa askeläänieristävyyden olevan muita huoneistoja heikompi ja taloyhtiön laiminlyöneen kunnossapitovastuunsa. Hovioikeus totesi kanteen nostaneella osakkaalla olevan todistustaakka em. väitteidensä osalta.
Tapauksessa oli tehty lukuisia askeläänimittauksia eri vuosina. Mittausten tulokset olivat kuitenkin olleet osittain ristiriitaisia ja mitatut askeläänitasoluvut olivat muutoinkin vaihdelleet eri mittauskerroilla myös kantajan huoneiston samoista huoneista eri aikoina mitattuina. Mittaustulosten eroavaisuudelle ei ollut osoitettavissa mitään mittaustavan ulkopuolista selittävää tekijää. Asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi asiassa jääneen näyttämättä, että kantajan huoneistossa olisi sellainen askeläänieristävyyteen liittyvä poikkeama asunto-osakeyhtiön rakennuksessa muutoin vallitsevasta perustasosta, joka edellyttäisi taloyhtiön velvoittamista korjaustoimenpiteisiin.