KKO 2024:15

Urakkasopimuksen syntymiseen liittyen saatiin helmikuussa korkeimman oikeuden linjaus urakkasopimuksen syntymisen edellytyksistä. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden päätöksen ja katsoi, ettei rakennusyhtiö ollut pystynyt osoittamaan sitovan urakkasopimuksen syntyneen rakennusyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välille. Hanke jäi toteutumatta, koska taloyhtiö ei saanut rahoitusta järjestymään, ja tämän seurauksena rakennusyhtiö vaati taloyhtiöltä korvauksia toteutumatta jääneestä urakasta.

Tapauksessa taloyhtiö ja rakennusyhtiö olivat neuvotelleet yli kahden miljoonan euron linjasaneerausurakasta, josta rakennusyhtiö oli tehnyt urakkatarjouksen. Yhtiökokous oli päättänyt myöntää hallitukselle valtuudet tehdä urakkasopimus ja taloyhtiön rakennuttajakonsultin projekti-insinööri oli kokouksen jälkeen ilmoittanut rakennusyhtiön edustajalle, että saneeraus oli päätetty toteuttaa. Korkeimman oikeuden mukaan nämä seikat eivät olleet vielä voineet johtaa urakkasopimuksen syntymiseen.

Olennaiseksi kysymykseksi muodostui se, oliko rakennusyhtiön edustajan ja asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan välinen puhelinkeskustelu, josta oli oikeudessa esitetty osittain ristiriitaista näyttöä, johtanut urakkasopimuksen syntymiseen. Rakennusyhtiön edustajan mukaan hallituksen puheenjohtaja oli puhelinkeskustelussa mm. ilmoittanut, että hanke voidaan yhtiökokouksen päätöksen jälkeen laittaa tosissaan käyntiin, kun taas hallituksen puheenjohtajan mukaan hän ei ollut hyväksynyt asunto-osakeyhtiön puolesta tarjousta linjasaneerauksesta. Korkein oikeus katsoi, ettei urakkasopimuksen syntyminen ole edellyttänyt erityistä määrämuotoa kuten esimerkiksi allekirjoitettua kirjallista urakkasopimusta, ja että hallituksen puheenjohtajalla olisi ollut kelpoisuus tehdä sopimus asunto-osakeyhtiön puolesta. Toisin kuin hovioikeus, korkein oikeus päätyi kuitenkin siihen, ettei tapauksessa esitetyn näytön perusteella voinut päätellä hallituksen puheenjohtajan tehneen puhelinkeskustelussa urakkasopimusta asunto-osakeyhtiön puolesta.

Helsingin HO 26.2.2024 nro 274 (vailla lainvoimaa)

Tapauksessa käsiteltiin taloyhtiön yhtiökokouksen päätöksiä yhtiön rakennusoikeuden myymisestä ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, joiden myötä merenrannalla sijaitsevan viisi huoneistoa käsittävän rivitaloyhtiön toiseen päätyyn oli tarkoitus toteuttaa lisärakennushanke. Päätyhuoneiston osakkaat vastustivat hanketta ja nostivat yhtiökokouspäätöksistä moitekanteen. He pitivät päätöksiä osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisina ja siten pätemättöminä, koska he eivät olleet antaneet päätöksille suostumustaan.

Asiassa oli riidatonta, että lisärakentamishanke vaikuttaisi toteutuessaan päätyhuoneiston osakkeiden arvoon laskevasti, ja että arvon aleneminen tapahtuisi ainoastaan päätyhuoneiston osakkeille, ei muiden huoneistojen osakkeille. Hovioikeus katsoi, että tilanne, jossa kauppahinnasta hyötyvät kaikki osakkaat, mutta haitat kohdistuvat ainoastaan yhden huoneiston osakkaisiin, on haittaa kärsivän kannalta lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Loukkauksen ei voitu hovioikeuden mukaan katsoa poistuvan myöskään pelkästään sillä perustella, että hankkeen kokonaisvaikutus olisi myös haittaa kärsivän kannalta taloudellisesti arvioituna positiivinen. Hovioikeus ei myöskään pitänyt mm. merinäköalaan, yksityisyyteen ja luonnonvalon määrään toteutuessaan vaikuttavan lisärakennushankkeen haittojen merkitystä vähäisinä.

Taloyhtiö yritti ratkaista tilannetta myös tekemällä jälkikäteen yhtiökokouspäätöksen siitä, että päätyhuoneiston osakkaille maksettaisiin suurempi osuus rakennusoikeuden myynnistä saatavasta hinnasta ja siten kompensoitaisiin päätyhuoneiston osakkaille aiheutuvaa haittaa. Päätyhuoneiston osakkaat eivät hyväksyneet tätäkään päätöstä. Hovioikeus katsoi, ettei yhdenvertaisuuden loukkausta voida ohittaa taloyhtiön yksipuolisesti määrittämällä hyvityksellä. Osakkaan suostumuksen tarpeen ohittaminen taloudellisella kompensaatiolla ei siten ollut hovioikeuden mukaan hyväksyttävää. Yhtiökokouksen päätökset yhtiön rakennusoikeuden myymisestä ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta olivat siten pätemättömiä.

Helsingin HO 21.3.2024 nro 426 (vailla lainvoimaa)

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus päätyi hylkäämään taloyhtiön osakkaan kanteen askeläänihaitan korjaamista koskevassa asiassa. Kanteen nostanut osakas väitti huoneistonsa askeläänieristävyyden olevan muita huoneistoja heikompi ja taloyhtiön laiminlyöneen kunnossapitovastuunsa. Hovioikeus totesi kanteen nostaneella osakkaalla olevan todistustaakka em. väitteidensä osalta.

Tapauksessa oli tehty lukuisia askeläänimittauksia eri vuosina. Mittausten tulokset olivat kuitenkin olleet osittain ristiriitaisia ja mitatut askeläänitasoluvut olivat muutoinkin vaihdelleet eri mittauskerroilla myös kantajan huoneiston samoista huoneista eri aikoina mitattuina. Mittaustulosten eroavaisuudelle ei ollut osoitettavissa mitään mittaustavan ulkopuolista selittävää tekijää. Asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi asiassa jääneen näyttämättä, että kantajan huoneistossa olisi sellainen askeläänieristävyyteen liittyvä poikkeama asunto-osakeyhtiön rakennuksessa muutoin vallitsevasta perustasosta, joka edellyttäisi taloyhtiön velvoittamista korjaustoimenpiteisiin.

Artikkeli Poimintoja taloyhtiöitä koskevasta viimeaikaisesta oikeuskäytännöstä julkaistiin ensimmäisen kerran Kivioja.

Valituslupa KKO VL:2023-82 on myönnetty koskien Rovaniemen hovioikeudessa 28.11.2022 ratkaistua asiaa diaarinro S 21/963. Jutussa oli hovioikeuden mukaan kysymys LVI-urakoitsijan urakkasuorituksessa olleesta käyttövesijohdon läpiviennin tiivistyksen virheestä, joka oli aiheuttanut vesivahingon asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Asiassa oli riidatonta, että läpivientien tiivistysten puutteet eivät olleet kohtuudella asunto-osakeyhtiön havaittavissa urakkaa vastaanotettaessa tai takuuaikana niiden jäätyä asennuksen jälkeen piiloon peitelaippojen taakse.

Hovioikeus katsoi vesivahingon johtuneen erityisesti siitä, ettei silikonimassaa ollut laitettu kauttaaltaan käyttövesiputken ympärille, vaan pääasiassa putken toiselle puolelle. Silikonia oli hovioikeuden arvion mukaan siten laitettu läpivientiin huomattavan vähän ja sen asentamisessa oli menetelty hyvin huolimattomasti. Ottaen huomioon myös läpivientien tiivistysten yleisesti tunnettu merkitys ja vahingon vaara, tiivistysten asentaminen rakentamismääräyskokoelmasta ilmenevien ohjeiden vastaisesti sekä virheiden toistuvuus useissa huoneistoissa, hovioikeus katsoi, että urakoitsija oli aiheuttanut kyseisen huoneiston läpiviennin tiivistyksen virheen törkeällä laiminlyönnillä.

Nähtäväksi siis jää, miten korkein oikeus arvioi asiaa. Vuonna 2022 korkeimman oikeuden ennakkopäätösten ja muiden asiaratkaisujen keskimääräinen käsittelyaika oli 16,5 kuukautta (lähde: Korkeimman oikeuden vuosikertomus 2022).

Artikkeli KKO antoi valitusluvan rakennusurakkaa ja törkeää huolimattomuutta koskevassa asiassa julkaistiin ensimmäisen kerran Kivioja.

YSE 1998 15 §:ssä (Hyvän rakentamistavan noudattaminen) todetaan, että sopimusasiakirjojen vaietessa urakoitsijan on noudatettava ”vastaavanlaisissa rakennustöissä yleensä noudatettavaa menettelyä hyvän ja kunnollisen työntuloksen aikaansaamiseksi”. Sopimusehdossa painotetaan siis urakoitsijan menettelyä – ei lopputulosta. Tämä on oikea lähtökohta, kun kysymyksessä ei ole ankara vastuu. Rakennustyön lopputulokseen vaikuttavat myös monet muut seikat, kuten esimerkiksi annetut lähtötiedot ja suunnittelu.

Uudesta rakentamislaista annetun esityksen mukaan pääsuunnittelija, rakennussuunnittelija, erityissuunnittelija, päävastuullinen toteuttaja ja vastaava työnjohtaja vastaavat kukin hyvän rakennustavan vaatimusten täyttämisestä. Eli mistä tarkalleen ottaen? Lainsäädäntö ei saisi olla epämääräistä. Toimijan on tiedettävä, milloin hän noudattaa lakia ja, milloin hän taas rikkoo sitä.

Tuomioistuinkäytännössä hyvää rakennustapaa on välillä valitettavasti käytetty jonkinlaisena varaventtiilinä, kun vastuulle ei ole löydetty sopimuksesta tai pakottavista määräyksistä konkreettista perustetta. On helppoa sanoa, että ”koska katto vuotaa, se ei ole hyvän rakennustavan mukainen”. Tämä tekee vastuusta käytännössä ankaraa vastuuta, eikä huomiota kiinnitetä olennaiseen eli siihen, miten huolellisesti rakennustyötä tehtäessä on toimittu.

Toinen ongelmallinen tulkintatapa eräissä alioikeuksien tapauksissa on ollut, että rakentamisesta annettuja ohjeita pidetään sellaisenaan velvoittavana hyvänä rakennustapana. Ajatellaan, että kaikki tietotaito on kodifioitu ohjeiksi. Kuitenkin edelleen pitäisi vallita selkeä erottelu pakottavien määräysten ja ohjeiden välillä. Pakottavia määräyksiä on aina noudatettava ja ohjeet taas antavat yhden tai useamman hyvän tavan toteuttaa määräyksenmukainen suoritus.

Mikäli toimijalla on käytettävissään vähintään yhtä hyvä tapa kuin ohjeisiin on kirjattu, sitä pitäisi olla mahdollisuus käyttää. Mikäli ohjekortteja pidetään sellaisenaan hyvänä rakennustapana, onko esimerkiksi ohjeiden edellisen päivityksen jälkeen markkinoille tulleen materiaalin tai uuden työtavan käyttäminen rakennusvirhe? Miten varmistetaan, että kaikki materiaalit ja innovaatiot ovat tulleet huomioiduksi ohjeissa? Jarruttaako tiukasti tulkittu hyvä rakennustapa rakentamisen kehitystä?

Toivon, että keskeisiä ohjeita julkaiseva Rakennustietosäätiö ilmoittaisi julkisena kantana, että ohjeita ei tule pitää osapuolia sopimussuhteessa sitovana hyvänä rakennustapana, ellei ohjeiden sitovuudesta ole erikseen sovittu. Mikäli ohjeille annetaan käytännössä sama arvo kuin lainsäädännölle ja pakottaville rakentamismääräyksille, ohjekorttien laatimiseen tulee jatkossa suhtautua eri tavalla ja laatimisen pitäisi mahdollisesti olla viranomaistyötä.

Rakentamisen laatua parantaisi se, että rakennusosakohtaisista laadunvarmistustoimenpiteistä sovittaisiin täsmällisesti jo urakkasopimuksissa ja osapuolet määrittäisivät samalla selkeästi, mitä ohjeita sopimussuhteessa noudatetaan sitovina. Kun tässä onnistutaan, epämääräisistä perälaudoista ja takaporteista voidaan luopua.

Artikkeli Olisiko hyvästä rakennustavasta aika luopua? julkaistiin ensimmäisen kerran Kivioja.

Maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksessa on edetty tilanteeseen, jossa kokonaisuutta on karsittu voimakkaasti. Myös rakentamisen vastuita koskevia pykäliä on muutettu ja esimerkiksi viiden vuoden vastuista on luovuttu. Joskus yksinkertaistaminen on paikallaan, mutta nyt liiallinen typistäminen ja pyöristäminen näyttävät luovan lisää epävarmuutta.

Päävastuullisen toteuttajan vastuuta koskevassa uudessa pykäläehdotuksessa ei enää mainita sitä, kenelle päävastuullinen toteuttaja vastaa. Aiemmassa versiossa todettiin selkeästi, että päävastuullinen toteuttaja vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvälle. On esitetty näkemys, että uuden ehdotuksen tarkoituksena olisi vastuu rakennusvalvontaviranomaiselle. Ehdotetussa pykälässä tosin puhutaan myös toteutuksesta suunnitelmien mukaisesti, eikä ainakaan pakottavia määräyksiä paremman laatutason valvominen kuulu luontevasti viranomaiselle.

Toinen vaihtoehto on, että päävastuullisen toteuttajan olisi edelleen tarkoitus vastata rakennushankkeeseen ryhtyvälle. Toisaalta: miksi aiempi selkeä kirjaus olisi sitten poistettu? Lain tarkoituksena ei ainakaan liene, että mikä tahansa ulkopuolinenkin taho (esimerkiksi kiinteistön myöhempi omistaja tai vuokralainen) pyrkisi vetoamaan päävastuullisen toteuttajan vastuuseen. Riskienhallinnasta tulisi ennakoimatonta ja näyttökysymykset mahdollisesti vuosienkin käyttöajan ja erilaisten omistusketjujen jälkeen olisivat haastavia.

Pykäläehdotuksen mukaan päävastuullinen toteuttaja vastaa rakentamisen kokonaisuudesta ja laadusta. Asiaa tuskin voi laveammilla sanankäänteillä todeta. Perustelutekstin mukaan ”Päävastuullisen toteuttajan vastuu tarkoittaisi käytännössä koordinointi- ja yhteensovitusvastuuta työmaalla tapahtuvasta toiminnasta vastaavasti kuin pääsuunnittelijalla on vastuu suunnitelmien yhteensopivuudesta”. En ainakaan itse saa täysin kiinni siitä, mitä tämä käytännön työmaaelämässä tarkoittaa.

Edelleen esityksen mukaan päävastuullinen toteuttaja voi vaiheittain vaihtua, mutta kerrallaan työmaalla voisi olla vain yksi vastuutaho. Hyvä kysymys on, siirtyvätkö esimerkiksi talotekniikkaurakat entistä enemmän aliurakoiksi vai löytyykö talonrakentajista päävastuullisia toteuttajia, jotka kantavat laatuun liittyvää vastuuta myös sivu-urakoiden osalta ilman työnjohdollista valtaa ja kompensaatiota riskistä.

Tosin ei velvollisuuksien rikkomisen seurauksiaan ole enää määritelty. Aiemmassa ehdotuksessa oli mukana määritelmä, jonka mukaan kysymys olisi ollut korjausvastuusta. Nyt määritelmä on poistettu ja seuraus jää avoimeksi.

Kun viiden vuoden vastuusta on luovuttu, uudessa ehdotuksessa ei ole mainintaa vastuun pituudesta. Vastuulla on kuitenkin aina myös ajallinen ulottuvuus. Jos vastuuajasta ei määrätä mitään, onko vastuu voimassa vanhentumislain mukaisen kymmenen vuotta vai jonkin muun ajan? Mikäli päävastuullinen toteuttaja vastaa vain rakennusvalvontaviranomaiselle, päättyykö vastuu loppukatselmukseen? Tai jos vastuu kohdentuu rakennushankkeeseen ryhtyvälle, voiko vastuuajasta määrätä sopimusvapauden puitteissa?

Edellä mainitut kysymykset ovat liian suuria jätettäväksi ensin arvailun ja sitten oikeuskäytännön varaan. Vastuupykäliä on lausuntokierroksen palautteen jälkeen muutettu liiallisella kiireellä, eikä alan toimijoita ole kuultu riittävästi. Selvää on ainoastaan se, että näillä säännöksillä oikeustilasta tulisi entistä epäselvempi.

Artikkeli Mennäänkö rakentamisen vastuukysymyksissä ojasta allikkoon? julkaistiin ensimmäisen kerran Kivioja.

Varsin tyypillisesti urakkasopimusasiakirjoissa on määritetty ainoastaan rakentamisen aloitusajankohta, valmistumisajankohta, viivästyssakko ja mahdollisesti joitakin välitavoitteita tai aikomus sopia myöhemmin välitavoitteista. Aikataulun yksityiskohtaisempi laatiminen jätetään usein sopimuksenteon jälkeiseen aikaan ja hankkeen kriittinen polku (tehtävät, joiden viivästyessä koko hanke myöhästyy) sekä eri työvaiheiden ja hankintojen riippuvuudet jäävät määrittämättä.

Toki huolellinen urakoitsija tekee tarjousvaiheessa itselleen alustavan työaikataululuonnoksen, jolla hän tarkastaa tarjouspyynnössä esitetyn aikataulun toteutuskelpoisuuden. Kysymys kuuluu: miksi tätä ei käydä urakkaneuvottelussa yhteistoiminnallisesti läpi ja liitetä yhteisesti pureskeltuna osaksi urakkasopimusta ainakin alustavana ja vain tietyillä edellytyksillä muuttuvana versiona? Nyt esimerkiksi välitavoitteiden tarkempi sopiminen jätetään usein aloituskokoukseen tai muuhun sopimuksenteon jälkeiseen aikaan. Tällöin osapuolella ei aina ole enää intressiä sopia sakollisista tavoitteista itseään kovasti haastaen, kun sopimus on jo tehty.

Mikäli sakollisia välitavoitteita käytetään, koko hankkeen etu on, että ne sidotaan koko hankkeen kannalta tarkoituksenmukaisiin työvaiheisiin ja ajankohtiin. Tämä toteutuu, kun sopimusvaiheessa kiinnitetään yhteisesti huomiota kriittiseen polkuun ja käytetään sitä sakollisten välitavoitteiden määrittäjänä. Samalla kiinnitetään molempien sopimuspuolten huomiota näiden ajankohtien olennaisuuteen. Myös tilaaja pystyy tällöin rytmittämään esimerkiksi vastuullaan olevaa suunnittelua ja erillishankintoja oikein. Työaikataulun lisäksi samassa yhteydessä kannattaa sopimuksen liitteeksi tehdä myös yhteensopiva suunnitelma-aikataulu.

Eräs osa-alue, missä perinteiset urakkasopimukset eivät tällä hetkellä toimi, on lisä- ja muutostöiden aikatauluvaikutus. Liian usein kuulee tilanteista, joissa tilaaja kategorisesti kieltäytyy hyväksymästä lisä- tai muutostyötarjousten lisäaikavaatimuksia. Voidaan kysyä, täyttääkö tilaaja tällöin myötävaikutusvelvollisuutensa. Toisaalta myös tilaajan huoli on ymmärrettävä etenkin, jos lisä- ja muutostyötarjouksia on paljon, eikä tilaaja saa riittävää tietoa siitä, miten lisäajan tarve on määritetty tai, miten esimerkiksi muihin tarjouksiin liittyvä lisäaika on huomioitu. Ja taas toisaalta; urakoitsija ei tarjouksia tehdessään voi varmuudella ennakoida, mitkä tarjoukset johtavat toteutukseen ja, mitkä eivät. Käsillä on noidankehä.

Eräs tarjolla oleva ratkaisu tälle on kansainvälisen mallin mukainen aikataulukokouskäytäntö, josta esimerkiksi professori Olli Seppänen on puhunut useilla luennoillaan: osapuolet pitävät esimerkiksi kerran kuussa erillisen aikataulukokouksen, jossa muun muassa sovitaan kootusti kuluneen kuukauden mahdollisesta lisäajan tarpeesta sekä päivitetään samalla aikataulu vastaamaan työmaatodellisuutta. Tällöin lisäajasta ei tarvitse kiistellä jokaisen lisä- tai muutostyötarjouksen yhteydessä, eikä kokonaisuus myöskään jää massiivisena erimielisyytenä taloudelliseen loppuselvitykseen.

Vaikka tavoitteena on välttää erimielisyyksiä ennakoivalla sopimisella, ei voida ohittaa sitäkään seikkaa, että mitä selkeämmin aikatauluista on molempien osapuolten velvollisuuksien osalta sovittu, sitä helpompi on myös ratkaista häiriötilanteiden vastuukysymyksiä. Nykyisin aikatauluja koskevat riidat kulminoituvat monimutkaiseen asiantuntijanäyttöön, jossa aikatauluhäiriön syytä ja seurauksia voidaan tarkastella useilla erilaisilla metodeilla – mitään vakiintunutta yleisesti hyväksyttyä käytäntöä tähän ei Suomessa ole. Asiantuntijan henkilökohtainen uskottavuus saattaa ylikorostua, eikä tuomarin työtä käy kateeksi.

Rakennusurakan ajallisesta ulottuvuudesta sopiminen kaipaisikin uudenlaista sopimuskäytäntöä. Vanhoja kunnon YSE 1998 -ehtoja ei puutteista voi liiaksi syyttää: aiheesta on mahdotonta sopia kattavasti vakiosopimusehdoissa, jotka on tarkoitettu sopimukselliseksi pohjaksi lähes kaikkeen mahdolliseen rakentamiseen. YSE 1998 on pohjautunut perusajatukselle, jossa ensin suunnitellaan toteutuskelpoiset suunnitelmat ja sen jälkeen tälle määritellään urakkahinta ja urakka-aika. YSE 1998 ei ole parhaimmillaan muutos- tai häiriötilanteisiin reagoimisessa. Rakennusala kehittyy myös hurjalla tahdilla, eikä esimerkiksi tahtituotannon sopimuksellisia haasteita ole voitukaan aikanaan huomioida.

Artikkeli Aikatauluehtojen sietämätön keveys julkaistiin ensimmäisen kerran Kivioja.